Kā nomainīt mājas pārvaldnieku?

Dzīvokļu īpašnieku kopība var mainīt dzīvojamās mājas pārvaldnieku, ja zudusi uzticība līdzšinējam pārvaldniekam vai atrasts saimnieciski izdevīgāks risinājums. Tomēr praksē pārvaldnieka nomaiņa ne vienmēr ir vienkārša  – strīdi var rasties gan par to, vai kopība vispār ir nolēmusi atsaukt pārvaldīšanas uzdevumu, gan par lēmuma pieņemšanas kārtību, paziņošanu pārvaldniekam un mājas lietas, dokumentu, mantas un naudas līdzekļu nodošanu.

Šie jautājumi analizēti 2026.gada 30.aprīļa spriedumā lietā SKC-14/2026, kurā Senāts skaidrojis vairākus nozīmīgus jautājumus par dzīvokļu īpašnieku kopības tiesībām izbeigt attiecības ar dzīvojamās mājas pārvaldnieku. Spriedums parāda, cik sarežģītas var kļūt attiecības starp kopības jaunizvēlēto pārvaldnieku, veco pārvaldnieku, kas nevēlas zaudēt klientu, un kopību kā faktisku situācijas ķīlnieku.

Senāta atziņas nostiprina kopības tiesības jebkurā laikā izbeigt uzticības attiecības ar pārvaldnieku, tomēr vienlaikus uzsver, ka kopības lēmumiem jābūt pietiekami skaidriem, precīziem un izpildāmiem. Turpmāk aplūkosim Senāta būtiskākos secinājumus un praktiskus padomus pārvaldnieka nomaiņai.

Kopības lēmumiem jābūt nepārprotamiem

Dzīvokļu īpašnieku kopības un pārvaldnieka attiecībām ir uzticības raksturs. Kopība, ievērojot likumā vai pārvaldīšanas līgumā noteikto termiņu, var tās izbeigt jebkurā laikā. Turklāt kopībai nav jāpierāda, ka pārvaldnieks būtu pārkāpis tam noteiktos pienākumus, kā arī, pieņemot attiecīgu lēmumu, nav jāskaidro savi motīvi, kas dažkārt var būt balstīti tikai aprēķinos par citu – saimnieciski izdevīgāku – variantu. Tādējādi lēmumā par pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanu nav obligāti jānorāda pārvaldnieka pārkāpumi vai jāsniedz detalizēts pamatojums tā nomaiņai. Izšķiroša ir skaidri izteikta kopības griba izbeigt pārvaldīšanas tiesiskās attiecības.

Lēmumā par pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanu nav obligāti jānorāda pārvaldnieka pārkāpumi vai jāsniedz detalizēts pamatojums tā nomaiņai. Izšķiroša ir skaidri izteikta kopības griba

Aplūkotajā Senāta lietā kopība bija pieņēmusi lēmumu par mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu jaunajam pārvaldniekam un līguma noslēgšanu ar to, atsevišķi nenoformējot, ka vienlaikus tiek atsaukts iepriekšējam pārvaldniekam dotais pārvaldīšanas uzdevums. Lai gan ir vēlama skaidra pozīcijas paušana, aptverot gan jauno attiecību nodibināšanu, gan iepriekšējo izbeigšanu, Senāts norādīja, ka dzīvokļu īpašnieku kopības kā personu apvienības lēmumi ir iztulkojami tāpat kā citi daudzpusēji tiesiski darījumi. Svarīgi ir tas, kā šo lēmumu saprastu neitrāla, saprātīga persona, nevis tas, kādu nozīmi lēmumam ir vēlējušies piešķirt pieņēmēji. Šaubu gadījumā prezumējams, ka dzīvokļu īpašnieki lēmumā ir vēlējušies sasniegt saprātīgu un likumīgu rezultātu. Šāda iztulkošanas metode arī vislabāk aizsargā personas, kuras nav piedalījušās balsošanā vai par īpašniekiem kļuvušas vēlāk, tomēr tām ir saistošs kopības lēmums.

Konkrētajā lietā var secināt, ka, lemjot par jaunu pārvaldnieku, kopība faktiski vienlaikus ir lēmusi atsaukt pārvaldīšanas uzdevumu līdzšinējam pārvaldniekam. Tomēr, lai izvairītos no neskaidrībām, kopībai lēmumā vajadzētu skaidri un nepārprotami norādīt visus pieņemtos un savstarpēji saistītos lēmumus:

• līdzšinējā pārvaldnieka nosaukumu;
• ka tam dotais pārvaldīšanas uzdevums tiek atsaukts;
• ka ar līdzšinējo pārvaldnieku noslēgtais pārvaldīšanas līgums tiek izbeigts;
• datumu, ar kuru pārvaldīšanas attiecības izbeidzas;
• personu, kura pilnvarota kopības vārdā nosūtīt paziņojumu, saņemt dokumentus un mantu, kā arī parakstīt nodošanas un pieņemšanas aktu;
• jauno pārvaldnieku, kam tiek dots pārvaldīšanas uzdevums, ja kopība to ieceļ vienlaikus.

Lai gan, atsaucot pārvaldīšanas uzdevumu līdzšinējam pārvaldniekam, likums neparedz pienākumu uzreiz iecelt jaunu, to būtu vēlams darīt vienlaikus, tādējādi izpildot citu svarīgu pienākumu – nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesa nepārtrauktību. Kopībai jau lēmuma pieņemšanas stadijā vajadzētu būt pilnīgai skaidrībai par to, kas un no kura datuma pārņems pārvaldīšanas funkcijas, jo atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma noteikumiem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana, tajā skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana un darījumu slēgšana, ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums.

Tāpat nevajadzētu aizmirst par rūpīgi veiktiem priekšdarbiem kopības lēmuma pieņemšanā – jāizvēlas pieļaujamais un apstākļiem atbilstošākais lēmuma pieņemšanas veids, visi īpašnieki savlaicīgi jānodrošina ar informāciju par lēmuma projektu un to pamatojošajiem apsvērumiem, korekti jānosaka balsstiesīgās personas un nepieciešamais balsu skaits, kā arī jāsaglabā pierādījumi par balsojumu un jāsagatavo precīzs balsošanas protokols.

Nevar vispārīgi apstrīdēt kopības lēmumu

Pārvaldnieks tiesvedībā var iebilst tikai pret tādu kopības lēmumu, kas ir absolūti spēkā neesošs, proti, ir pretrunā imperatīvai tiesību normai. Pārvaldnieks nevar atsaukties uz tādiem lēmuma pieņemšanas vai satura trūkumiem, kuru dēļ lēmums būtu tikai apstrīdams. Senāts jau iepriekš citā lietā norādīja, ka pārvaldnieks ir tikai kopības kā tiesību subjekta izpildu institūcija, kam nav savu interešu, kuru aizsardzībai tā varētu celt tiesā šādu prasību.

Pārvaldnieks tiesvedībā var iebilst tikai pret tādu kopības lēmumu, kas ir absolūti spēkā neesošs, proti, ir pretrunā imperatīvai tiesību normai

Turklāt lēmumu, kura pieņemšanā vai saturā ir konstatēti trūkumi, kopība var koriģēt pat tad, ja uz tiem norāda un prasību par atcelšanu ceļ dzīvokļa īpašnieks. Tas nozīmē, ka tā var pieņemt jaunu lēmumu par to pašu jautājumu bez trūkumiem, paužot to pašu gribu vai apstiprinot iepriekš pieņemto lēmumu un tādējādi nodrošinot tam faktiski atpakaļvērstu spēku. Šāda kārtība nav iespējama vienīgi attiecībā uz absolūti spēkā neesošiem lēmumiem, jo tie uzskatāmi par tādiem, kas nemaz nav pastāvējuši, neatkarīgi no tā, vai to par spēkā neesošu ir atzinusi tiesa. Tādēļ šādos gadījumos, vēlāk pieņemot tiesisku lēmumu, var radīt tiesiskās sekas tikai uz priekšu.

Rezumējot:

• apstrīdams lēmums paliek spēkā, kamēr dzīvokļa īpašnieks to likumā noteiktajā termiņā nav apstrīdējis un tas nav atcelts ar tiesas spriedumu;
• absolūti spēkā neesošs lēmums nav spēkā jau no tā pieņemšanas brīža neatkarīgi no tā, vai par to ir pieņemts tiesas spriedums.

Dzīvokļa īpašnieks kopības lēmumu var apstrīdēt triju mēnešu laikā no dienas, kad viņš par lēmumu uzzināja vai viņam par to vajadzēja uzzināt, bet ne vēlāk kā gada laikā no lēmuma pieņemšanas dienas. Pēc šo termiņu beigām lēmuma pieņemšanas trūkumus, kas nerada absolūtu spēkā neesību, vairs nepārbauda. Turklāt, kā jau minēts, kopība ar vēlāku lēmumu savus pieļautos trūkumus var labot pat attiecīgās tiesvedības laikā, ja vien tas netiek darīts pretēji labas ticības principam, piemēram, nevis novēršot sākotnējos trūkumus, bet mēģinot apgrūtināt prettiesiskā lēmuma apstrīdēšanu.

Lai spriedums vēlāk būtu izpildāms, prasītājam ir jānorāda konkrētas naudas summas, kuras tas prasa piedzīt no pārvaldnieka

Senāts kritiski vērtēja tādu aptaujas jautājumu, kurā dzīvokļu īpašnieki tiek aicināti lemt par iespējami prettiesiskas rīcības atbalstīšanu un kura formulējums veidots tā, lai nebalsošana faktiski tiktu interpretēta kā esošā tiesiskā stāvokļa maiņa. Šādi apstākļi var liecināt par neatbilstību labas ticības principam.

Minētajā Senāta lietā bija jānoskaidro, vai kopība vispār ir pieņēmusi lēmumu par pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanu, tādēļ attiecīgu iebildumu varēja izteikt pats pārvaldnieks. Savukārt visi lēmuma pieņemšanā pieļautie iespējamie pārkāpumi paliek dzīvokļu īpašnieku ziņā – vai tie aizskar kāda īpašnieka tiesības un tādēļ kopības lēmums būtu apstrīdams tiesā. Konkrētajā lietā šādi pārkāpumi bija vairāki, bet neviens dzīvokļa īpašnieks par tiem nebija iebildis.

Turklāt vienā no rīkotajām dzīvokļu īpašnieku aptaujām organizators, acīmredzot apzinoties iegūto balsu nepietiekamību, pagarināja dzīvokļu īpašnieku balsošanai aptaujas veidā noteikto termiņu, un tajā izdevās iegūt nepieciešamās balsis. Senāts norādīja, ka likums termiņa pagarināšanu neparedz, bet vienlaikus arī imperatīvi neaizliedz. Ir jāizvērtē, vai šāda aptaujas termiņa pagarināšana nav pretrunā labas ticības principam, tostarp, vai tā nekavē dzīvokļu īpašnieku tiesības dzīvojamo māju pienācīgi pārvaldīt. Tiesiskajai skaidrībai ieteicams izmantot likumā noteikto maksimālo aptaujas termiņu, savukārt vairāk laika veltīt aptaujas sagatavošanai, informējot dzīvokļu īpašniekus un pārrunājot ar tiem neskaidros jautājumus vēl pirms aptaujas izsludināšanas.

Vienai mājai – viens pārvaldnieks

Kopība pārvaldīšanas uzdevumu var uzticēt un pārvaldīšanas līgumu slēgt tikai ar vienu personu, kas kļūst par pārvaldnieku un pēc būtības pilda kopības izpildinstitūcijas funkciju. Savukārt atsevišķu pārvaldīšanas darbību, piemēram, konkrēta remonta vai tehniska pakalpojuma, uzdošana citai personai pati par sevi nenozīmē, ka šī persona kļūst par mājas pārvaldnieku.

Tādēļ lēmumā ir jānošķir:

• pilna pārvaldīšanas uzdevuma nodošana jaunam pārvaldniekam;
• atsevišķu pārvaldīšanas darbību vai pakalpojumu uzdošana citam izpildītājam.

Atsevišķu pārvaldīšanas darbību veicēja atbildība kopības priekšā un veicamo darbību loks būs ievērojami šaurāks nekā pārvaldniekam, kurš saņēmis visu pārvaldīšanas uzdevumu, un vēlāk, tam atklājoties, kopībai tas var kļūt par nepatīkamu pārsteigumu. Vienlaikus jāņem vērā, ka konkrētajā brīdī pārvaldnieks var būt tikai viena persona – ievēlējot jaunu pārvaldnieku, iepriekšējā pārvaldnieka uzdevums faktiski ir atsaukts. Tomēr, kā jau minēts kopsakarā ar Senāta analizēto lietu, drošāk un pareizāk ir atsaukumu formulēt tieši, nevis paļauties uz vēlāku lēmuma iztulkošanu.

Kopībai jau lēmuma pieņemšanas stadijā vajadzētu būt pilnīgai skaidrībai par to, kas un no kura datuma pārņems pārvaldīšanas funkcijas

Jāatzīmē arī, ka vecā pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanai nav nepieciešami citi priekšnoteikumi, kā vien likumisks kopības lēmums un paziņojums par to iepriekšējam pārvaldniekam. Tas, vai pārvaldīšanas uzdevums jau ir nodots jaunam pārvaldniekam, vai ar viņu ir noslēgts līgums un vai ir izdarīti pilnīgi norēķini ar veco pārvaldnieku, nevar kavēt vai citādi ietekmēt kopības lēmuma izpildi. Tas gan neatceļ kopības pienākumu pilnīgi norēķināties ar iepriekšējo pārvaldnieku.

Lēmums jādara zināms pārvaldniekam

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums noteic, ka no pārvaldīšanas līguma izrietošās pušu tiesiskās attiecības izbeidzas vienu mēnesi pēc tam, kad nosūtīts paziņojums par pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanu, ja pārvaldīšanas līgumā nav noteikts cits termiņš. Tātad lēmums iepriekšējam pārvaldniekam ir jādara zināms ar attiecīgu paziņojumu.

Aplūkotajā lietā kopības lēmumu līdzšinējam pārvaldniekam bija paziņojis jaunais pārvaldnieks, par ko iepriekšējais iebilda, norādot uz pilnvarojuma neesību. Senāts ir skaidrojis, ka kopības gribas izteikums par attiecību izbeigšanu rada sekas pret pārvaldnieku tad, kad tas nonāk pārvaldnieka rīcībā un pārvaldniekam rodas iespēja ar to iepazīties. Nav būtiskas nozīmes tam, vai paziņojuma nosūtītājam bija tiesības pārstāvēt kopību, – noteicošais ir apstāklis, kad attiecīgais kopības lēmums ir darīts zināms pārvaldniekam, jo tas var ietekmēt brīdi, ar kuru tiek atsaukts pārvaldīšanas uzdevums.

Tomēr, lai izvairītos no jebkādām neskaidrībām, kopībai lēmumā par pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanu ieteicams skaidri pilnvarot konkrētu personu, kura:

• nosūtīs paziņojumu iepriekšējam pārvaldniekam;
• pārstāvēs kopību pārvaldīšanas attiecību izbeigšanā;
• saņems mājas lietu, dokumentus, mantu un finanšu līdzekļus;
• parakstīs nodošanas un pieņemšanas aktu un domstarpību protokolu;
• nepieciešamības gadījumā pārstāvēs kopību tiesā.

Attiecībā uz pārvaldīšanas līgumā noteikto termiņu līguma izbeigšanai Senāts ir vispārīgi izteicies, ka atkarībā no lietas apstākļiem un likuma mērķa līgumiskais termiņš var tikt atzīts par nesamērīgi ilgu. Praksē pārvaldnieki cenšas šo termiņu nenoteikt īsāku par trim mēnešiem, taču tam ne vienmēr ir objektīvs pamatojums. Tas tikai kavē jaunā pārvaldnieka darba uzsākšanu, kā arī rada iespēju uzticību zaudējušajam pārvaldniekam turpināt rīkoties ar māju un uzkrātajiem līdzekļiem, tostarp pasteidzināt to izlietošanu. Šī Senāta norāde rada pamatu lūgt tiesai izvērtēt termiņa ilgumu un atzīt to par nesamērīgu un nepiemērojamu, tuvinot to likumā paredzētajam viena mēneša termiņam.

Paziņojumā iepriekšējam pārvaldniekam jāietver:

• atsauce uz kopības lēmumu;
• spēkā esošā pārvaldīšanas līguma identificējošā informācija;
• datums, ar kuru tiek atsaukts pārvaldīšanas uzdevums;
• nodošanas un pieņemšanas datums, vieta un kontaktpersona;
• nododamo dokumentu, lietu, mantas un informācijas kategorijas;
• lūgums sagatavot noslēguma norēķinu un nodošanas un pieņemšanas aktu.

Paziņojums un kopības lēmums ir nosūtāms tādā veidā, kas ļauj pierādīt tā nosūtīšanu, saņemšanu un pielikumu saturu.

Precīzāks prasījums – izpildāmāks spriedums

Aplūkotajā lietā Senāts norādīja uz trūkumiem pieteiktajā prasījumā par saistību un lietu, kas izriet no pārvaldīšanas līguma, nodošanu. Prasītājs papildus mājas lietai, kuras kārtošana ir obligāts pārvaldnieka pienākums un kuras atrašanās pārvaldnieka rīcībā ir prezumējama, bija vispārīgi uzskaitījis lēmumus, pārskatus, uzkrājumus un “citas lietas”.

Praksē pārvaldnieks, kas pretojas pārvaldīšanas uzdevuma nodošanai citam, nereti pretojas arī mājas lietas, norēķinu, informācijas, dokumentu un finanšu līdzekļu nodošanai. Tomēr, lai spriedums vēlāk būtu izpildāms, prasītājam ir jānorāda konkrētas naudas summas, kuras tas prasa piedzīt no pārvaldnieka, konkrēta manta, kuru tas prasa atdot natūrā, un konkrētas darbības, kuras tas prasa uzlikt par pienākumu izpildīt atbildētājam.

Minētais nozīmē – ja iepriekšējais pārvaldnieks nesadarbojas, kopībai, kuras vārdā var rīkoties arī jaunais pārvaldnieks, būs jāvirza prasība tiesā, pirms tam rūpīgi sagatavojoties un noskaidrojot pārņemamās naudas un mantas veidu un daudzumu, izsniedzamo dokumentu veidus u.tml. Noteiktus sagatavošanās darbus kopība var veikt vēl pirms prasības celšanas vai pat pirms pārvaldnieka maiņas, pieprasot pārvaldniekam detalizētu informāciju par:

• mājas lietu un tās dokumentiem;
• spēkā esošajiem līgumiem;
• debitoru un kreditoru saistībām;
• uzkrājuma līdzekļiem;
• bankas kontu atlikumiem;
• nepabeigtajiem darbiem;
• avansa maksājumiem;
• prasījumiem pret trešajām personām;
• mantu, kas iegādāta par mājas līdzekļiem;
• atslēgām, piekļuves līdzekļiem un elektronisko sistēmu datiem;
• tehnisko dokumentāciju un pārskatiem.

Uz iegūtās informācijas pamata vēlāk var sagatavot nodošanas un pieņemšanas aktu, fiksējot, kas no uzskaitītā un kādā apjomā tiek nodots. Ja par kādu pozīciju pastāv domstarpības, tās fiksējamas atsevišķā domstarpību protokolā.

Ja informāciju šādā veidā neizdodas iegūt un vecais pārvaldnieks kādus dokumentus vai līdzekļus nenodod, pret viņu ceļama prasība. To atbilstoši procesuālajai kārtībai vēlāk var arī papildināt vai grozīt. Prasības ietvaros tiesa pēc prasītāja motivēta lūguma var izprasīt pierādījumus – gan no pārvaldnieka, gan citām personām, piemēram, komunālo pakalpojumu sniedzējiem – un nodrošināt tos, tostarp arī pirms prasības celšanas.

Nevajadzētu aizmirst par rūpīgi veiktiem priekšdarbiem kopības lēmuma pieņemšanā

Šis process, dažādie aprēķini un informācijas sagatavošana prasības izvirzīšanai kopībai var būt ļoti sarežģīti, tādēļ lietderīgi ir, īstenojot kopības pienākumu uzraudzīt pārvaldnieka darbu, informāciju no pārvaldnieka iegūt regulāri, vēl pirms ir radies nodoms par pārvaldnieka maiņu. Šādas tiesības kopībai izriet no Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8., 15. un 28.panta – tostarp tiesības saņemt ikgadējo pārvaldnieka pārvaldīšanas darba plānu un pārskatu par pārvaldīšanas uzdevuma izpildi, ko var izmantot kā pēdējos zināmos datus, izvirzot prasību. Tāpat jāieskatās Būvniecības informācijas sistēmā, kur pārvaldniekam ir jāglabā mājas lietā ietveramā informācija. Informācijas pieprasīšana nav tikai gatavošanās strīdam, bet gan kopības kontroles funkcija.