2026.gada 5.janvārī spēkā stājās grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kuru mērķis ir veicināt dzīvokļu īpašnieku kopību iespējas saņemt aizdevumus māju atjaunošanai. Kad un kā var saņemt aizdevumu, kas par to jāzina? iBizness.lv lasītājiem šo tēmu izskaidro TEGOS zvērināta advokāte, vecākā juriste Dita Buša.
Kāpēc nepieciešami grozījumi
Daudzdzīvokļu māju tehniskais stāvoklis Latvijā jau daudzus gadus ir viens no būtiskākajiem mājokļu politikas izaicinājumiem. Centrālās statistikas pārvaldes dati liecina, ka vairāk nekā 91% mājokļu atrodas ēkās, kas būvētas pirms 2000.gada, bet gandrīz 60% – ēkās, kas būvētas līdz 1980.gadam. Tas nozīmē augstu nolietojuma līmeni, novecojušas inženiersistēmas, energoefektivitātes problēmas un nepieciešamību pēc kapitālremontiem. Līdz šim, sastopoties ar vajadzību veikt nopietnus ieguldījumus, piemēram, jumta nomaiņu, fasāžu siltināšanu, inženiertīklu atjaunošanu, kāpņu telpu remontu un energoefektivitātes uzlabošanu, viens no galvenajiem šķēršļiem bija finansējuma pieejamība. Jāatzīmē, ka dažādi publiskā finansējuma instrumenti ierasti paredzēti mērķētiem un termiņa ziņā ierobežotiem projektu veidiem un tādēļ nav piemēroti visām remontu vajadzībām.
Dzīvokļu īpašnieki, pat pārvarot sarežģījumus pozitīva kopības lēmuma pieņemšanā par ieguldījumu nepieciešamību, sastapās ar grūtībām būt par aizņēmējiem kā kopībai, kas praksē visbiežāk tika risinātas ar pārvaldnieka kā finansētāja vai aizņēmēja dalību. Nu formālie kredītiestāžu iebildumi par dzīvokļu īpašnieku kopības neskaidro statusu kliedēti, likumā tieši nosakot, ka “darījuma attiecībās ar kredītiestādi dzīvokļu īpašnieku kopība ir pielīdzināma juridiskajai personai”. Tas nozīmē, ka kopība pati var būt aizņēmējs, tai nav jāveido atsevišķa dzīvokļu īpašnieku biedrība vai jāpiesaista resursietilpīgs pārvaldnieks, nereti – par papildu samaksu aizņēmuma administrēšanā.
Jānorāda, ka dzīvokļu īpašnieku kopība kā tiesību subjekts likumā bija norādīta jau kopš 2022.gada 13.aprīļa, sekojot izmaiņām judikatūrā 2019.gadā (Augstākās tiesas 2019.gada 12.decembra spriedums lietā SKC-109/2019), kad tiesa atzina dzīvokļu īpašnieku kopību par īpaša veida tiesību subjektu, kas spēj iegūt mantu, uzņemties saistības un būt par atbildētāju vai prasītāju tiesā. Tomēr visus šos gadus kopības turpināja saskarties ar nepietiekamu izpratni, papildu prasībām, kā arī objektīvu nepieciešamību izvirzīt konkrētu pārstāvi.
__________________________________________________________________________
Svarīgi aizdevēju līgumus skatīt kopsakarā ar darbu veicēju līgumu noteikumiem, lai tie veidotos saskanīgi un realizējami
__________________________________________________________________________
Grozījumu mērķis ir novērst līdzšinējās problēmas, kā arī panākt, ka aizdevums māju atjaunošanai vairs nav “jāsadala” uz katru dzīvokļa īpašnieku vai dzīvokli atsevišķi vai pieejams tikai mājām ar turīgu apsaimniekotāju. Turpmāk kredītsaistības būs piesaistītas mājai, nevis konkrētām personām un dzīvokļa pārdošanas gadījumā secīgi turpināsies.
Kad un kā iesākt
Aizdevumi paredzēti mājas kopīpašuma daļu atjaunošanai un uzlabošanai, piemēram, jumta remontam vai nomaiņai, fasādes siltināšanai, apkures, ūdens un kanalizācijas sistēmu atjaunošanai, elektroinstalācijas sakārtošanai, lifta nomaiņai vai izbūvei, energoefektivitātes pasākumiem (logi, durvis, ventilācija u.c.). Proti, darbiem, kas uzlabo visu ēku.
Aizdevuma saņemšanas process formāli sākas ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, kurā dzīvokļu īpašnieki vienojas par:
- konkrētiem remontdarbiem;
- aizdevuma ņemšanu;
- aizdevuma apmēru un atmaksas kārtību;
- dažādiem procesuāliem jautājumiem (pārstāvja pilnvarošana, administratīvā atlīdzība u.tml.).
Tas faktiski nozīmē, ka uz kopsapulces (vai aptaujas) izsludināšanas brīdi ir pilnībā noskaidrotas nepieciešamības, darbu izmaksas, kā arī pieejamie finansētāji un finansēšanas modeļi. Tā kā lēmums pieņemams ar balsu vairākumu, ir būtiski, lai dzīvokļu īpašnieku vidū jau līdz lēmuma projekta, kas nododams balsošanai, sagatavošanai būtu panākta zināma vienprātība, atbildēti visi jautājumi, it īpaši par katra dzīvokļa īpašnieka gaidāmo izmaksu precīzu pieaugumu aizdevuma atmaksas laikā un arī mantisko prognozēto ieguvumu pēc projekta izpildes. Tātad kopības lēmums iezīmē nevis procesu iesākumu mājā, bet gan apliecina apjomīga administratīva un projektu vadības darba noslēgumu, kas nav iespējams bez atsevišķu dzīvokļu īpašnieku uzņēmības, laika un citiem resursiem.
Praktiski padomi pirms kopības lēmuma pieņemšanas:
- jāveic mājas tehniskā pārbaude – būvspeciālists var izvērtēt mājas objektīvās vajadzības, kā arī to savstarpējās prioritātes;
- konkursā jāatlasa darījuma partneri – jāuzrunā vairāki potenciālie darbu veicēji un finansētāji, sniedzot vienādus sākuma datus, lai iegūtu salīdzinošus rādītājus, kas atvieglos izvēli;
- jārēķinās ar rezervi – būvdarbu laikā bieži rodas papildu izmaksas, svarīgi tās ieplānot jau laikus;
- jāizskaidro skaitļi vienkārši – cik katram dzīvoklim mēnesī tas izmaksās;
- jāiesaista sarunā arī skeptiķi – klusā pretestība jeb nepiedalīšanās balsojumā nozīmē balsi pret, kas var nobloķēt lēmumu;
- jādomā ilgtermiņā – lētākais risinājums ne vienmēr ir saimnieciski izdevīgākais.
Darījuma partneru izvēle
Jāatceras, ka pārvaldnieks ārpus parastajām pārvaldīšanas darbībām (kā aizdevuma gadījumā) nebūs tiesīgs pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku kopību bez atsevišķa kopības lēmuma par šādu pilnvarojumu. Tātad jau sākotnējā kopības lēmumā vēlams izvēlēt pilnvarnieku, kuram kopība uzticas un kuram piemīt atbilstošas kompetences gaidāmo uzdevumu veikšanai. Šai personai, kas var būt arī pārvaldnieks kā juridiska persona, būs jāpārstāv kopība sarunās ar finansētāju, jāslēdz aizdevuma un attiecīgo būvdarbu līgums, kā arī citas nepieciešamās vienošanās par projektēšanu, būvuzraudzību u.tml., jāuzrauga darbu izpilde. Kopība var paredzēt atlīdzību par pilnvarnieka darbu, vislabāk – piesaistot tās izmaksu noteiktu posmu pabeigšanai, piemēram, aizdevēja lēmumam par aizdevuma piešķiršanu, būvatļaujai ar noteiktu nosacījumu izpildi u.tml.
Darbu veicēju izvēle ir faktiski neierobežota, tomēr vēlams izvēlēties uzņēmēju, kas var piedāvāt darbu izpildes garantijas, savas atbildības apdrošināšanu un darbu apmaksu pa posmiem ar darbu pārbaudi, kā arī garantijas laika garantiju vai ieturējumu. Vēlams līguma izskatīšanā iesaistīt juristu, lai tā saturs patiesi veidotos kā abu pušu vienošanās, nevis tikai būvnieka piedāvāto noteikumu beznosacījumu pieņemšana.
Aizdevēja izvēlei jāapzina visi pieejamie piedāvājumi no komercbankām, valsts atbalsta institūcijām un finanšu programmām, kas piedāvā garantijas vai zemāku procentu likmi. Tos iespējams arī savstarpēji kombinēt, piemēram, atbalsta novirzīšana daļas aizdevuma segšanai. Īpaši svarīgi ir salīdzināt procentu likmes, termiņus, komisijas maksas un pirmstermiņa atmaksas iespējas. Arī aizdevuma izsniegšanas kārtība var atšķirties – visa summa var būt sadalīta vairākās izmaksu daļās, katra pēc noteiktu nosacījumu izpildes, tajā skaitā tādu, kas var radīt papildu sadārdzinājumu (piemēram, prasība pēc būvinženiera atzinuma vai sava pārstāvja maksas vizītes, lai pārliecinātos par noteiktas darbu daļas izpildi). Svarīgi aizdevēju līgumus skatīt kopsakarā ar darbu veicēju līgumu noteikumiem, lai tie veidotos saskanīgi un realizējami.
Aizdevēji var pieprasīt dokumentāciju par mājas tehnisko stāvokli, apsekošanas atzinumus, mājas energoauditu, darbu tāmes un tās pamatojošos aprēķinus, informāciju par dzīvokļu īpašniekiem un to maksājumu disciplīnu. Piemēram, ir tādas banku prasības kā pēdējos 12 mēnešos vismaz 95% komunālo rēķinu apmaksāti laikus un kopības uzkrājums vismaz 3 mēnešu kredīta maksājumu summas apmērā. Šeit, visticamāk, būs vajadzīga mājas pārvaldnieka iesaiste informācijas apkopošanā. Būtiski atzīmēt, ka daļa banku piedāvā aizdevumu arī izmaksām par dokumentācijas izstrādi līdz pat 50 tūkst. eiro apmērā, ja kopība par to lēmusi.
Kopības patiesais labuma guvējs
Jāņem vērā, ka ar jaunajiem grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā ietverts arī dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums pirms civiltiesisko attiecību nodibināšanas atklāt tās patieso labuma guvēju Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma izpratnē, reģistrējot to Uzņēmumu reģistrā (UR). UR skaidrojis, ka patiesie labuma guvēji tiek atklāti pēc “īpašumtiesību” analoģijas – par patiesajiem labuma guvējiem tiek uzskatīti īpašnieki, kuriem pieder 25% vai vairāk dzīvokļu īpašumu. Tas attiecināms arī uz situācijām, kad kontrole pastāv uz cita tiesiska pamata, piemēram, īpaša pilnvarojuma. Ja attiecībās ar pārvaldnieku kopību pārstāv tās pilnvarotā persona, šāds statuss pats par sevi nerada patiesā labuma guvēja statusu. Tomēr, kā norāda UR, pilnvarotā persona var tikt uzskatīta par kopības patieso labuma guvēju situācijā, ja kopībai nav reģistrēta pārvaldnieka, neviens no īpašniekiem nesasniedz vairāk kā 25% līdzdalību, nav identificējama arī cita fiziskā persona, kuru varētu uzskatīt par kopības patieso labuma guvēju, un kopība pilnvarotajai personai ir piešķīrusi plašu pilnvarojumu tās pārstāvībai attiecībās ar trešajām personām.
__________________________________________________________________________
Ja attiecībās ar pārvaldnieku kopību pārstāv tās pilnvarotā persona, šāds statuss pats par sevi nerada patiesā labuma guvēja statusu
__________________________________________________________________________
Jāatzīst, ka jaunais regulējums un tā gaidāmā piemērošana ir visai aptuveni un, visticamāk, ar laiku mainīsies, jo rada daudz neskaidrību. Piemēram, ja kopība nebūs UR reģistrējusi savu patieso labuma guvēju, tas vienlaikus būs pamats gan secinājumam, ka tās patiesais labuma guvējs ir pārvaldnieks, gan ka kopība nav izpildījusi pienākumu reģistrēt patieso labuma guvēju. Šie apstākļi var radīt sarežģījumus līgumattiecību nodibināšanā, sevišķi ar kredītiestādēm, kas visdrīzāk varētu pieprasīt patieso labuma guvēju reģistrāciju UR (vai UR lēmumu par atteikumu) kā priekšnoteikumu līguma slēgšanai. Tā kā kopībai attiecību ar kredītiestādi dibināšanas brīdī visdrīzāk jau būs kāds noteikts pārstāvis, kas veiks nepieciešamos administratīvi organizatoriskos darbus, šis pārstāvis arī būs jāreģistrē kā kopības patiesais labuma guvējs.
Kopību reģistrs
Visi aplūkotie grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā pamatoti ar kredītiestāžu līdzšinējām grūtībām kopības kā klienta identificēšanā. Tādēļ ieviests arī kopību reģistrs, piešķirot katrai dzīvokļu kopībai nosaukumu un identifikatoru un ierakstot to Būvniecības valsts kontroles biroja reģistrā, kas būs pieejams Būvniecības informācijas sistēmā (BIS).
UR skaidro, ka pagaidām, izvērtējot patieso labuma guvēju reģistrācijai iesniegtās ziņas, patstāvīgi ielūkosies gan BIS, gan zemesgrāmatu datos, tomēr, kā jau minēts iepriekš, paredzams, ka faktiskā normu piemērošana un pareizās pieejas atrašana vēl tikai priekšā. Piemēram, nav skaidrs, kā UR iegūs ziņas par dzīvokļu (tajā skaitā nedzīvojamo telpu) skaitu mājā, kā izdarīs aprēķinus par 25% piederību vienai un tai pašai personai, vai vienlaikus kā patiesos labuma guvējus reģistrēs gan 25% īpašniekus, gan pilnvarnieku vai tikai kādu no tiem. Ar sevišķām grūtībām kopības saskarsies 2026.gada 1.ceturksnī, kamēr kopību reģistrs vēl būs tikai izstrādē.
Var tikai cerēt, ka kredītiestādes nu vairāk ieinteresēsies par kopību kreditēšanu, kam gan juridisku šķēršļu nebija arī iepriekš. Dzīvokļu īpašniekiem tikmēr jāatceras, ka, lai gan aizdevumu saņems kopība kā atsevišķs tiesību subjekts, ikviens dzīvokļa īpašnieks piedalās tā atmaksā. Attiecīgi, pērkot un pārdodot dzīvokļus, personām būtu jāpievērš vērība arī jautājumam par kopības uzņemtajām atlikušajām saistībām. Renovētas mājas var patērēt mazāk enerģijas, nodrošināt komfortablāku dzīvi un kopumā būt pievilcīgākas pircējiem. Ilgtermiņā tas var kompensēt aizdevuma izmaksas.
