Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kas vēsturiski nav sadalītas dzīvokļu īpašumos, praksē joprojām ir sastopamas samērā bieži. Šādos gadījumos katram īpašniekam nepieder konkrēts dzīvoklis kā patstāvīgs nekustamais īpašums, bet gan domājamā daļa no visa īpašuma. Lai gan kopīpašums juridiski ir pilnvērtīga īpašuma forma, tas ikdienas pārvaldīšanā un atsavināšanā var radīt būtiskus praktiskus ierobežojumus. Tādēļ īpašnieki nereti apsver iespēju māju labprātīgi sadalīt dzīvokļu īpašumos.
Ko tas nozīmē praksē
Dzīvokļa īpašums ir tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums dzīvojamā mājā. Tas sastāv no divām savstarpēji neatdalāmām daļām – dzīvokļa (būvnieciski norobežotas un funkcionāli nošķirtas telpas, kas var būt arī neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka darbnīca) un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas no dzīvojamās mājas koplietošanas daļām un zemes. Šāds modelis ļauj katru dzīvokli ierakstīt atsevišķā zemesgrāmatas nodalījumā un īpašniekam ar to rīkoties neatkarīgi. Dzīvokļu īpašumos sadalītas mājas pārvaldīšanai un saistošu lēmumu pieņemšanai Dzīvokļa īpašuma likumā (DzĪL) ir īpaši noteikta kārtība, kas paredz jautājumu izlemšanu ar dzīvokļu īpašnieku balsu vairākumu.
Turpretim dzīvokļu īpašumos nesadalītā mājā katram kopīpašniekam pieder tiesības uz māju un zemi tikai domājamās daļās, un sadalīts ir vienīgi tiesību saturs. Vispārīgais kopīpašuma režīms nozīmē, ka rīcībai ar kopīpašuma priekšmetu nepieciešama visu kopīpašnieku piekrišana, kā to nosaka Civillikuma 1068.pants, taču dzīvojamās mājas pārvaldīšanas jomā šis princips ir būtiski sašaurināts ar speciālo regulējumu. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.pants paredz, ka lēmumus, kas attiecas uz obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību nodrošināšanu kopīpašumā esošā dzīvojamā mājā [..], pieņem, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likuma noteikumus, proti, ar balsu vairākumu, un šie lēmumi ir saistoši ikvienam dzīvojamās mājas kopīpašniekam. Šāda kārtība atvieglo pārvaldīšanas uzdevuma došanu un atsaukšanu, mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu līgumu slēgšanu, kā arī obligāto izdevumu un pārvaldīšanas atlīdzības noteikšanu.
Kopīpašnieku piekrišanai jābūt pietiekami konkrētai un jāaptver ne tikai vispārīga vēlme sadalīt māju dzīvokļu īpašumos, bet arī piekrišana sadalījuma modelim
Vēl citādāka kārtība ir tajās kopīpašumā esošajās dzīvojamajās mājās, kur zemesgrāmatā ir nostiprināta dzīvojamās mājas dalītas lietošanas kārtība, kas paredz atšķirīgus pārvaldīšanas noteikumus. Visbiežāk dzīvojamo māju sadrumstalots kopīpašums sastopams pilsētu centros, kur īpašuma tiesības uz vēsturiskām mājām savulaik atjaunotas vienam vai vairākiem mantiniekiem, bet laika gaitā to saturs tālāk dalīts starp secīgiem domājamo daļu pircējiem vai nākamajiem mantiniekiem.
Sadalīšanas uzsākšana
Dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos var uzsākt tikai ar visu kopīpašnieku lēmumu. Arī kopumā ir nepieciešama kopīpašnieku aktīva ieinteresētība un gatavība segt sadalīšanas procesa izdevumus – visus ar dokumentācijas sagatavošanu un reģistrāciju publiskajos reģistros saistītos maksājumus.
Pirms lēmuma pieņemšanas jāveic dzīvojamās mājas juridiskā un tehniskā izvērtēšana:
- jāpārbauda zemesgrāmatas un kadastra dati, to atbilstība faktiskajai situācijai;
- jāpārliecinās, vai mājai ir dzīvojamās mājas statuss, tā ir kadastrāli uzmērīta un nodota ekspluatācijā;
- jāpārbauda, vai visas telpu grupas ir reģistrētas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā;
- jānoskaidro visi apgrūtinājumi, hipotēkas, lietošanas kārtības līgumi un no tiem izrietošie pienākumi;
- jāpārliecinās, vai faktiskā situācija atbilst kadastrālās uzmērīšanas lietai un vai nav veikta patvaļīga pārbūve, un nepieciešamības gadījumā dati jāaktualizē;
- jāpārbauda, vai dzīvojamai mājai ir piešķirta adrese vai nosaukums;
- jānoskaidro, vai telpas, kam jāiegūst koplietošanas telpu statuss (piemēram, neizbūvēti bēniņi, pagrabs), nav nodotas kāda kopīpašnieka atsevišķā lietošanā. Ja ir nodotas, jālemj, kā mantiski atrisināt šo situāciju.
Praktiski process parasti virzāms šādā secībā: īpašnieki vienojas par sadalīšanas mērķi un principiem, pārbauda kadastra un zemesgrāmatas datus, nepieciešamības gadījumā aktualizē kadastrālās uzmērīšanas lietu un telpu grupu datus, sagatavo visu kopīpašnieku piekrišanu sadalīšanai un kopīpašuma domājamo daļu pārgrozīšanai.
Kopīpašnieku piekrišanai jābūt pietiekami konkrētai un jāaptver ne tikai vispārīga vēlme sadalīt māju dzīvokļu īpašumos, bet arī piekrišana sadalījuma modelim, kopīpašuma domājamo daļu aprēķinam, telpu grupu piesaistei konkrētiem īpašniekiem un nepieciešamajām darbībām Valsts zemes dienestā (VZD) un zemesgrāmatā.
Ja sadale dzīvokļu īpašumos ir juridiski un faktiski iespējama, tā tiks panākta
Būtiski ņemt vērā, ka sadalīšanas procesā nav pieļaujams pārdalīt līdzšinējo kopīpašnieku mantisko līdzdalību jeb patvaļīgi piešķirt īpašniekam būtiski lielāku vai mazāku dzīvokļa īpašumu, nekā atbilst viņa domājamai daļai, ja vien par to nav panākta visu kopīpašnieku skaidra vienošanās un sakārtotas savstarpējās mantiskās attiecības. Tādēļ praksē sadalījuma modelis parasti tiek veidots tā, lai katra īpašnieka iegūstamā dzīvokļa īpašuma platība un tam piesaistītā kopīpašuma domājamā daļa pēc iespējas atbilstu viņam iepriekš piederošajai vienotā īpašuma kopīpašuma daļai.
Iesniedzot kopīpašnieku piekrišanu, kopīpašniekiem ir jālūdz VZD izsniegt atzinumu par dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos un kopīpašuma domājamo daļu aprēķinu. Šis atzinums līdz ar kopīpašnieku nostiprinājuma lūgumiem ir jāiesniedz zemesgrāmatā, un tas būs par pamatu katra dzīvokļa reģistrēšanai kā patstāvīgam īpašumam.
Nostiprinātās tiesības, kas iepriekš bija attiecināmas uz katra kopīpašnieka domājamo daļu, piemēram, bankas hipotēka vai kreditora aizlieguma atzīme, ir jāpārnes no kopīpašuma zemesgrāmatas nodalījuma uz katru attiecīgo jaunatvērto dzīvokļa īpašuma nodalījumu, kurā tiks nostiprinātas konkrētā īpašnieka tiesības. Šim solim būs nepieciešama arī skarto personu piekrišana.
Ko darīt, ja visi kopīpašnieki nepiekrīt
Ja sadalīšana tiek īstenota labprātīgi, pat viena kopīpašnieka atteikums var bloķēt visu procesu. Šādā situācijā vispirms ieteicams noskaidrot iebildumu iemeslus – vai tie ir saistīti ar izmaksām, bažām par konkrētā dzīvokļa platību, kopīpašuma domājamo daļu aprēķinu, autostāvvietu vai palīgtelpu lietošanu, kreditoru interesēm vai savstarpējiem strīdiem. Nereti iebildumus iespējams novērst, precizējot sadalījuma modeli, vienojoties par izmaksu segšanu vai paredzot atsevišķu koplietošanas daļu lietošanas kārtību. Ja īpašnieks nevēlas personīgi iesaistīties procesā, to neizprot vai nepārvalda valsts valodu, savu tiesību pārstāvībai viņš var izdot pilnvaru uzticamai personai, kas var būt arī cits kopīpašnieks.
Ja vienprātību panākt tomēr neizdodas, kopīpašniekam saglabājas tiesības prasīt kopīpašuma izbeigšanu tiesas ceļā. Šāda tiesvedība aptver visus kopīpašniekus (kā prasītājus vai atbildētājus), tas ir ilgāks un dārgāks process ar mazāku kontroli pār gala risinājumu, tomēr, ja sadale dzīvokļu īpašumos ir juridiski un faktiski iespējama, tā tiks panākta, jo prasības par kopīpašuma izbeigšanu rezultātā iepriekšējais stāvoklis nevar saglabāties.
Visefektīvāk tehniskos jautājumus ir risināt, pilnvarojot vienu kopīpašnieku vai noteiktu profesionāli
Būtiski, ka arī tiesvedības gadījumā ir jānoskaidro skarto personu (piemēram, banku vai citu kreditoru) viedoklis, un tās lietā tiek pieaicinātas trešo personu statusā.
Juridiskie šķēršļi
Ja tiesību un tehnisko datu nesakritību dēļ sadalīšanu nav iespējams uzreiz turpināt ar kopīpašnieku vienošanos (piemēram, māja nav nodota ekspluatācijā, nav aktuālas kadastrālās uzmērīšanas lietas, ir konstatēta patvaļīga pārbūve, pastāv strīdi par koplietošanas telpām, nav saņemta kreditoru piekrišana), katrs jautājums ir jāizvērtē un tam jāpiemeklē individuāls risinājums. Ja kopīpašniekiem ir vienota griba, visus tehniskos jautājumus iespējams atrisināt. Visefektīvāk , pilnvarojot vienu kopīpašnieku vai noteiktu profesionāli un piešķirot viņam tiesības sakārtot būvniecības un kadastrālās uzmērīšanas dokumentāciju, nolīgt projektētāju, darbu veicējus, kā arī organizēt citas nepieciešamās darbības.
Ja šķēršļi ir saistīti ar gribas trūkumu vai aktīviem iebildumiem, strīds būs jārisina tiesas ceļā. Tā kā nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā (arī tad, ja citi kopīpašnieki iebilst), atbilstoši lietas apstākļiem papildus sadalīšanai dzīvokļu īpašumos vai tās vietā iespējami arī citi kopīpašuma sadalīšanas veidi, piemēram, pārdodot īpašumu kā vienotu veselumu vai atdodot to vienam vai vairākiem kopīpašniekiem, pārējiem izmaksājot daļu vērtību naudā.
Nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā
Ja iebildumus pauž kopīpašnieks, kurš atbilstoši iepriekš nodibinātai lietošanas kārtībai lieto tādas telpas, no kurām nav iespējams izveidot atsevišķu dzīvokļa īpašumu, viņam ir jāizmaksā atlīdzinājums naudā vai nu jau pirmstiesas vienošanās ceļā, vai ar tiesas nolēmumu.
Rezumējot – tikai atsevišķi apstākļi var pilnībā izslēgt iespēju māju sadalīt dzīvokļu īpašumos. Parasti tie ir absolūti šķēršļi, piemēram, neiespējamība ēkai iegūt dzīvojamās mājas statusu vai nodot to ekspluatācijā.
Priekšrocības un trūkumi
Galvenā dzīvokļu īpašumu modeļa priekšrocība ir pilnīga skaidrība – katram īpašniekam pieder konkrēts, zemesgrāmatā identificējams dzīvoklis un attiecīga domājamā daļa no kopīpašuma. Tas atvieglo pārdošanu, dāvināšanu, mantošanu, ieķīlāšanu un finansējuma piesaisti. Arī katram nākamajam īpašniekam vai ķīlas ņēmējam šāds objekts ir saprotamāks un likvīdāks.
Otrs ieguvums ir efektīvāka un tiesiski skaidrāka pārvaldīšana. Kā jau minēts, arī kopīpašumā esošai dzīvojamai mājai obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību jautājumos piemērojama DzĪL paredzētā dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas kārtība. Tomēr sadalīšana dzīvokļu īpašumos šo režīmu padara konsekventāku un ērtāk piemērojamu praksē, turklāt neierobežo to tikai ar obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām. Tā kā ar kopīpašuma sadalīšanu katra īpašnieka tiesības, balss, pienākumi, maksājumu daļa un atbildība tiek piesaistīta konkrētam dzīvokļa īpašumam, samazinās strīdi par to, kurš lieto konkrētas telpas, kā aprēķināmi izdevumi un kā praktiski izpildāmi kopības lēmumi.
Papildu ieguvums ir arī iespēja par labu dzīvokļa īpašumam ar kopības lēmumu zemesgrāmatā nostiprināt atsevišķas lietošanas tiesības uz kopīpašuma daļām, kuras izlietos tikai šī dzīvokļa īpašnieks nošķirti no pārējiem (piemēram, konkrēta stāvvieta pagalmā, niša pagrabā mantu novietošanai, zemes daļa, uz kuru no dzīvokļa ir atsevišķa izeja, vai siena un jumts reklāmu izvietošanai).
Dzīvokļu īpašumu gadījumā pastāv arī detalizētāka atbildība par saistībām, nepieļaujot to bezgalīgu uzkrāšanos negodprātīgu kaimiņu dēļ, kā arī pienākums uz attiecīga kopības lēmuma pamata veikt iemaksas mājas uzkrājumu fondā. Tas nodrošina mājai ilgtermiņa finansiālo rezervi turpmākajiem remontdarbiem, uzlabojumiem vai avārijas gadījumiem.
Savukārt kā būtiskākie trūkumi norādāmi sadalīšanas procesam nepieciešamie laika un finanšu resursi, it īpaši tad, ja mājas tehniskā vai juridiskā situācija ir sarežģīta. Tāpat ir jārēķinās ar vairākuma lēmuma principu jautājumos, kuros likums neprasa visu dzīvokļu īpašnieku piekrišanu.
Tomēr šos negatīvos aspektus pilnībā atsver iegūtā tiesiskā skaidrība un iespēja māju saglabāt un pat attīstīt arī bez visu dzīvokļu īpašnieku vienprātības, tādējādi kāpinot arī atsevišķā īpašuma vērtību.
