Aija Kreicberga, SIA “TEGOS zvērinātu advokātu birojs” vecākā juriste, zvērināta advokāte
2025. gada otrajā pusē pieņemta virkne apjomīgu grozījumu būvniecību reglamentējošajos tiesību aktos. Grozījumi veikti vairākās kārtās, izdarot izmaiņas gan Būvniecības likumā, gan uz tā pamata izdotajos vispārīgajos un speciālajos būvnoteikumos. Aplūkojam izmaiņas Ministru kabineta noteikumos Nr.529 “Ēku būvnoteikumi”, izceļot grozījumus ar būtiskāko ietekmi uz būvniecības procesa praktisko norisi.
Jāatzīmē, ka daļa no Ministru kabineta (MK) noteikumu Nr.529 grozījumiem izraisīja zināmas sabiedrības daļas neapmierinātību, kā rezultātā tika veiktas izmaiņas Būvniecības likumā (BL), kas šobrīd ir novedušas pie strauja nupat ar MK noteikumiem jaunieviestā regulējuma gadījumiem, kad būvniecības ierosinātājs ir fiziska persona vai pats veic būvdarbus, atcelšanas.
Rūpnieciski ražotas ēkas
Ar MK noteikumu Nr.529 grozījumiem tiek speciāli reglamentēta rūpnieciski ražotu ēku, jeb tā dēvēto moduļu māju būvniecības procesa kārtība, kura līdz šim atsevišķi regulēta netika. Iepriekš ir notikušas diskusijas par to, kāda būvniecības procesa kārtība būtu piemērojama rūpnieciski ražotām ēkām, tostarp par to, vai tām vispār ir piemērojams būvniecības process un vai šādas ēkas ir uzskatāmas par nekustamo īpašumu.
Paredzēts, ka ražotājs izstrādā rūpnieciski ražotas ēkas tehnisko pasi, kas veido ēkas būvprojekta daļu. Tehnisko pasi, kura ietver virkni dokumentu un informāciju, ir jāizstrādā ražotāja atbilstošas projektēšanas jomas būvspeciālistam. Pārējo nepieciešamo būvniecības ieceres dokumentāciju sagatavo būvprojekta izstrādātājs.
Paredzēts, ka par rūpnieciski ražotas ēkas atbilstību izstrādātajai ēkas tehniskajai pasei ir atbildīgs ražotājs.
Lai ierosinātu otrās grupas rūpnieciski ražotas dzīvojamās ēkas ar kopējo platību, kas nepārsniedz 200 kvadrātmetrus, jaunu būvniecību vai novietošanu, institūcijā, kura pilda būvvaldes funkcijas, iesniedzams paskaidrojuma raksts un citi nepieciešamie dokumenti, tajā skaitā rūpnieciski ražotas ēkas tehniskā pase. Savukārt otrās grupas rūpnieciski ražotas dzīvojamās ēkas ar kopējo platību, kas pārsniedz 200 kvadrātmetrus, vai trešās grupas rūpnieciski ražotas ēkas jaunai būvniecībai vai novietošanai jāiesniedz būvniecības iesniegums, citi nepieciešamie dokumenti, tajā skaitā rūpnieciski ražotas ēkas tehniskā pase, un jāsaņem būvatļauja. Pirmās grupas rūpnieciski ražotu ēku būvniecībai vai novietošanai atsevišķs speciāls regulējums nav paredzēts.
Noteikumos paredzēts – ja rūpnieciski ražotas ēkas salikšanas būvdarbus veic ēkas ražotājs, viņš uzņemas arī būvdarbu veicēja pienākumus.
Vienkāršots būvniecības process
MK noteikumu Nr.529 grozījumi paredz arī atvieglotu un vienkāršotu būvniecības procesu. Proti, noteikti gadījumi, kuros būvniecības process vairs nav piemērojams, lai gan iepriekš tas bija nepieciešams, kā arī paredzēta būvniecības procesa vienkāršošana, piemērojot paziņojumu par būvniecību gadījumos, kad iepriekš bija nepieciešams vismaz paskaidrojuma raksts, savukārt paskaidrojuma raksts paredzēts gadījumos, kad iepriekš bija jāsaņem būvatļauja.
Atsevišķas mazēkas – bez būvniecības ieceres dokumentiem
Ar grozījumiem noteikumos paredzēts atvieglot mazēku, proti, vienstāva ēku, kuru apbūves laukums nav lielāks par 25 kvadrātmetriem, būvniecību. Atbilstoši MK noteikumu Nr.529 7.3.5.punktam būvniecības ieceres dokumenti vairs nav nepieciešami mazēkas (transporta pieturu nojumes, citas iepriekš neklasificētas ēkas, tajā skaitā palīgēkas) jaunai būvniecībai, novietošanai vai nojaukšanai ārpus pilsētas, izņemot būvniecību valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijās. Savukārt pilsētā būvniecības ieceres dokumenti nav nepieciešami mazēkas (citas iepriekš neklasificētas ēkas, tajā skaitā palīgēkas) jaunai būvniecībai, novietošanai vai nojaukšanai uz tāda zemes gabala, kurā ir atļauta viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecība, izņemot būvniecību valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijās.
Veicot mazēku būvniecību bez būvniecības ieceres dokumentiem, jāņem vērā, ka šādai ēkai nebūs oficiāla dokumenta par tās pieņemšanu ekspluatācijā, attiecīgi ēku nevarēs formāli reģistrēt Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un ierakstīt zemesgrāmatā. Noteikumu grozījumos paredzēts – ja persona vēlas datus par mazēku reģistrēt Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un ierakstīt zemesgrāmatā, šādai būvniecībai piemēro paziņojumu par būvniecību.
Šāds atvieglots regulējums, kas paredz, ka atsevišķas mazēkas var būvēt bez jebkāda oficiāla būvniecības procesa un reģistrācijas publiskajos nekustamo īpašumu reģistros, praksē varētu radīt neskaidrības un problēmas.
Būves īpašniekam ir pienākums izvērtēt šīs ieceres atbilstību normatīvo aktu, tajā skaitā teritorijas plānojuma, prasībām. Piemēram, vai ēka netiek būvēta tuvāk par atļauto attālumu no kaimiņa zemesgabala robežas, un vai mazēka atbilst teritorijas plānojumā zonējumā atļautajam izmantošanas veidam un vai tās būvniecība nepārsniedz atļautās apbūves blīvuma, intensitātes, brīvās zaļās teritorijas un citas prasības. Ja šādas neatbilstības no uzraugošo institūciju puses tiks konstatētas, būve var būt jānojauc.
Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas turētāja – Valsts zemes dienesta – pārstāvji, konstatējot dabā jebkādu nereģistrētu būvi, mēdz veikt šādas būves pirmsreģistrāciju kadastrā, bet nereģistrējot esošā nekustamā īpašuma sastāvā. Attiecīgi šāda neskaidra būves pirmsreģistrācija vēlāk var radīt šaubas par būves piederību zemes īpašniekam, īpaši gadījumos, kad īpašums būs ticis atsavināts. Turklāt, tā kā ēka būs uzbūvēta bez jebkādiem oficiāliem būvniecības dokumentiem, tās piederību būs grūti dokumentāri pierādīt.
Tāpat dalītā īpašuma gadījumā, kad zemei un būvēm uz tās ir dažādi īpašnieki, varētu būt grūti pierādīt, vai šāda bez būvniecības dokumentācijas izbūvēta ēka pieder zemes vai citam īpašniekam.
Paziņojums par būvniecību
Noteikumu grozījumos noteikts, ka otrās grupas viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas atjaunošanai vai pārbūvei, nemainot būvapjomu vai lietošanas veidu, izņemot kultūras pieminekļus – ēkas, piemērojams paziņojums par būvniecību. Iepriekš šādai pārbūvei bija piemērojams paskaidrojuma raksts.
Paskaidrojuma raksts
Atbilstoši MK noteikumu Nr.529 7.2 1. punktam paredzēts pirmās grupas ēkas vai otrās grupas viena dzīvokļa dzīvojamās ēkas ar kopējo platību, kas nepārsniedz 200 kvadrātmetrus, palīgēkas vai lauksaimniecības nedzīvojamās ēkas jaunai būvniecībai vai novietošanai izmanto paskaidrojuma rakstu.
Paskaidrojuma rakstu izmanto arī otrās grupas viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas, palīgēkas vai lauksaimniecības nedzīvojamās ēkas pārbūvei, nemainot lietošanas veidu un būves grupu uz augstāku būves grupu. Iepriekš šādai būvniecībai bija nepieciešama būvatļauja.
Informācija par finansējuma izcelsmi
Ar grozījumiem MK noteikumos Nr.529 93.2 punktā tika ieviesta prasība, ka gadījumos, kad būvniecības ierosinātājs ir fiziska persona, tā, izpildot būvdarbu uzsākšanas nosacījumus, ietver Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) informāciju par būvdarbiem plānotā finansējuma izcelsmi.
Grozījumi stājās spēkā 2025.gada 1.novembrī un šī prasība izraisīja sabiedrības neapmierinātību, kas atspoguļojās sociālo tīklu diskusijās. Drīz vien – 2025.gada 27.novembrī – izskatīšanai steidzamības kārtā Saeimā tika iesniegti BL grozījumi, kas 17.panta pirmajā prim daļā paredzēja, ka, iesniedzot iesniegumu būvdarbu uzsākšanas nosacījumu izpildei, būvētājam – fiziskajai personai – BIS informācija par būvdarbiem plānotā finansējuma izcelsmi nav jānorāda. Šie BL grozījumi stājās spēkā 2026.gada 7.janvārī. Jānorāda, ka būvētājs BL 1.panta 19.punkta izpratnē ir fiziskā persona, fiziskā vai juridiskā persona, kas veic lauksaimniecisko vai zivsaimniecisko darbību, vai kooperatīvā sabiedrība – zemes vai būves īpašnieks vai tiesiskais valdītājs –, kas savām vajadzībām pats organizē būvdarbus un piedalās tajos.
Savukārt ar grozījumiem MK noteikumos Nr.529, kas stājās spēkā 2026.gada 2.februārī ar iepriekšējiem grozījumiem ieviestā 93.2 punkta norma no MK noteikumiem Nr.529 tika izslēgta. Straujo izmaiņu rezultātā šobrīd esošais regulējums par pienākumu fiziskai personai un citiem būvniecības ierosinātajiem iesniegt informāciju par finansējuma izcelsmi joprojām nav pilnībā skaidrs un nepārprotams.. Ja likumā tiek skaidri paredzēta norma, ka būvētājam – fiziskai personai nav jānorāda informācija par finansējuma izcelsmi, tad rodas loģisks pieņēmums, ka tas ir izņēmums un citiem būvniecības ierosinātājiem šāda informācija būtu jānorāda. Uz jautājumu, vai citiem būvniecības ierosinātājiem šāda informācija ir jānorāda, un ja ir, tad kuriem tieši, esošais regulējums skaidru atbildi nesniedz.
Līdzīgas straujas un pretrunīgas regulējuma izmaiņas veiktas arī attiecībā uz ierobežojumiem gadījumos, kad būvniecības ierosinātājs pats var būt būvētājs. Ar MK noteikumu Nr.529 107.punkta grozījumiem, kas stājās spēkā 2025.gada 1.novembrī, tika ierobežots līdz tam paredzēto gadījumu loks, kad būvētājam būvdarbu veikšanai nav nepieciešamas patstāvīgas prakses tiesības arhitektūras vai būvniecības jomā. Bet jau no 2026.gada 7.janvāra ar grozījumiem BL 19.1 panta trešajā daļā tika noteikts izsmeļošs uzskaitījums, kādos gadījumos būvniecības ierosinātājs pats var būt būvētājs, kas nonāca daļēji pretrunā ar MK noteikumu Nr.529 grozījumu 107.punkta normu. Savukārt šobrīd no 2026.gada 2.februāra MK noteikumu Nr.529 107.punkta norma atkal ir grozīta, tostarp paredzot atsauci uz BL 19.1 panta trešajās daļas normu.
Šāda strauji mainīga, pretrunīga un nepietiekami pārdomāta tiesiskā regulējuma veidošana ne tikai rada grūtības un neskaidrības tiesību piemērošanā praksē, bet arī noved pie sabiedrības uzticības mazināšanās tiesībām un valsts kā likumdevēja autoritātei.
