Üha enam jõuavad meediasse vaidlused seoses müüdud kinnisasja varjatud puudustega: vähene soojapidavus, niiskuskahjustused seinte sees, mittetoimiv jahutus jne. Kes vastutab selle eest, kui suvel müüdud maja laseb sügisel tuult läbi, sest sellel puudub nõuetekohane soojustus? Jan Uuspõllu kaasus näitas, et müüja võib vastutada puuduste eest, millest tal endal aimugi pole või mida ta ise puuduseks ei pea.
Sellest, et kinnisvara müüja vastutab varjatud puuduste eest, on palju räägitud. Vähem on räägitud aga sellest, et müüja vastutust saab lepinguga piirata või suisa välistada.
Mis asi on varjatud puudus?
Varjatud puudus on viga, mida ostja ei saanud korterit või maja üle vaadates märgata. Riigikohus on rõhutanud, et hinnata tuleb tavalise inimese, mitte ehitusspetsialisti pilguga: kui puuduse avastamiseks oleks vaja seinu avada või eriaparatuuri kasutada, on puudus varjatud.
Kohtupraktikas on varjatud puudusteks peetud näiteks põranda all katki külmunud küttetorustikku, elamu vähest soojapidavust, laudise taha peidetud mädanenud palkseinu, lagunenud vundamenti, elamu puitkonstruktsioonide ulatuslikku seenkahjustust, nõuetele mittevastavat katuse aluskatet ja puuduvat aurutõket duširuumis. Varjatud puuduseks on ka niiskuskahjustused, eriti kui müüja oli enne müüki kahjustused ajutiselt kõrvaldanud, värvides lae ja seinad. Kõigil neil juhtudel jäi probleem varjatuks, sest väliselt nägi kinnisvara korras välja.
Kuidas saab müüja oma vastutust piirata?
Kuigi üldreeglina vastutab müüja võlaõigusseaduse kohaselt varjatud puuduse eest, on võimalik lepinguga kokku leppida müüja vastutuse piiramises. Eelkõige võib just vanema kinnisvara müümisel olla vastutuse piiramise kokkulepe igati mõistlik. Mida vanem on hoone, seda suurem on tõenäosus, et sinna on tekkinud puudusi. Samuti on vanade majade puhul risk, et toonase aja vaimus on ehitusstandarditesse suhtutud mõnevõrra paindlikult.
Praktikas on müüjal oma vastutuse ja hilisemate vaidluste riski vähendamiseks mitu võimalust.
• Ausus on müüja parim kaitse
Kõige lihtsam viis hilisemaid vaidlusi vältida on puudustest ostjale ausalt rääkida ning need lepingus üles loetleda. Kui kinnisasja puudused on müügilepingus kirjas, on need ostjale teada ning ta ostab kinnisvara koos nende puudustega. Siis ei ole enam tegemist varjatud puudustega.
Müügikuulutus või maakleri jutt võib lõpuks saada müügilepingu osaks. Seetõttu ei tasu müügikuulutuses oma kinnisvara „üle kiita“, kuna ka seal lubatu võib hiljem olla aluseks müüja vastutusele. Müügilepingusse tuleks lisada välistav tingimus, mille kohaselt sisalduvad kõik müüja ja ostja kokkulepped üksnes notariaalselt tõestatud müügilepingu tekstis. Nii ei saa ostja hiljem tugineda müügikuulutuse ilusale tekstile ega maakleri ilusale jutule.
• Müüja saab välistada vastutuse varjatud puuduste eest, millest ta ei teadnud ega pidanud teadma
Praktikas on levinud kokkulepe, et ostja omandab kinnisvara sellises seisukorras, nagu see müügihetkel on. Sellist kokkulepet nimetatakse sageli „as is“ tingimuseks. Riigikohtu praktika kohaselt ei hõlma „as is“ kokkulepe aga automaatselt varjatud puudusi, vaid puudutab üksnes nähtavaid ja ilmseid puudusi.
Selleks, et välistada müüja vastutus ka varjatud puuduste eest, tuleb lepingus selgesõnaliselt kokku leppida, et müüja ei vastuta puuduste eest, millest ta ei teadnud ega pidanudki teadma. Selline kokkulepe toimib aga üksnes siis, kui müüja tõepoolest ei teadnud puudusest ning temalt ei saa ka oodata, et ta oleks pidanud sellest teadma. Seadus võimaldab seega kaitset vaid heausksele müüjale.
Müüja tegelikku teadlikkust oma kinnisvara kohta on päriselus keeruline tõendada. Seetõttu on kohtud pidanud piisavaks hinnata hoopis seda, kas müüja „pidanuks teadma“. Eeldatakse, et pikemat aega kinnisvara omanud müüja teab vähemalt selliseid puudusi, mis on hoone tavapärasel kasutamisel igale elanikule äratuntavad. Näiteks üle 20 aasta elamut omanud ja kasutanud müüja pidi teadma hoone külmasildadest ja keldrisse tekkinud veeleketest, isegi kui ta väitis, et polnud neist teadlik. Sellise puuduse puhul saab müüja oma vastutust piirata vaid puuduste selge väljatoomisega müügilepingus.
• Varjatud puudused võivad kalliks maksma minna
Kinnisvara varjatud puuduste korral võib ostja nõuda puuduste kõrvaldamist, kulutuste hüvitamist, müügihinna alandamist või lepingust taganeda ehk tehingu tagasi pöörata. Valiku nende õiguskaitsevahendite vahel saab teha ostja. Seejuures ei oma valiku tegemisel tähtsust, kas müüja ise eelistaks näiteks tehingu tagasipööramist. Praktikas võib varjatud puuduse kõrvaldamise kulu moodustada suure osa kinnisvara müügihinnast. Näitleja Jan Uuspõllu kinnisvaravaidluses oli parandustöödega seotud rahaline nõue ligikaudu 40% müügihinnast. Uuspõld pakkus vaidluse käigus, et ostab maja sama hinnaga tagasi, kuid ostja sellega ei nõustunud. Vaidlusest tekkinud kohustused kujunesid Uuspõllu jaoks sedavõrd koormavaks, et hiljem jõudis ta eraisiku pankrotini.
Müüja seisukohalt oleks niisuguses olukorras mõistlikum tehing tagasi pöörata, selle asemel et rahastada ostja valitud viisil kinnisasja ulatuslikku remonti. Kinnisasja tagasi saades saab müüja puuduse ise ja võimalusel soodsamalt kõrvaldada. Välistada ei saa ka võimalust, et leidub ostja, kes on valmis puudust aktsepteerima väiksema allahindluse eest. Seetõttu tasub müügilepingus kokku leppida, et kui varjatud puuduse kõrvaldamise kulu ületab kokkulepitud summa, on ostjal õigus kas nõuda kahju hüvitamist kuni selle summani või lepingust taganeda. Nii on müüja kaitstud ebaproportsionaalselt suure kahjunõude eest, samas kui ostjale jääb võimalus tehing tagasi pöörata ja oma raha tagasi saada.
Kokkuvõte: mida müüja peaks teadma ja tegema
Eesti õiguse kohaselt vastutab müüja kinnisasja varjatud puuduste eest olenemata sellest, kas ta ise puudusest teadis. See vastutus on seadusest tulenevalt absoluutne ja müüja heausksusel ei ole sellest vabanemisel tähendust. Samas ei keela seadus leppida notariaalses müügilepingus kokku teisiti. Lepinguga on võimalik müüja vastutust mõistlikul viisil piirata. Selleks, et kinnisvara müügist ei saaks õudusunenägu, tuleks seega:
• loetleda müügilepingus kõik teadaolevad puudused;
• vältida kinnisvara ülekiitmist müügikuulutuses või maakleri poolt;
• leppida lepingus kokku vastutuse piirangutes, seada kahjunõuetele maksimumpiir või piirata ostja õiguskaitsevahendeid.
Kinnisvara kasumlik müümine Eestis on jätkuvalt võimalik. Targalt koostatud leping annab müüjale kaitse ebaproportsionaalsete nõuete vastu. Seadus ja leping töötavad aga üksnes sellise müüja kasuks, kes on olnud aus ega ole meelega üritanud ostjale sokutada „põrsast kotis“.
Artikkel avaldati Delfi Ärilehes.
