Maksustamise erikord Tallinna ja Tartu keskustes
Üldreeglina sõltub maamaksu suurus kinnistu suurusest ja selle asukohast. Tallinna ja Tartu keskustes aga kohaldub erikord, kus maamaksu arvestamise aluseks on kinnistu ehituspotentsiaal. Nendes piirkondades sõltub maamaks detailplaneeringuga ette nähtud ehitusõiguse pindalast. Täpsemalt võetakse aluseks detailplaneeringuga kindlaks määratud maksimaalselt lubatav suletud brutopinna suurus – hoonete välispiiretest sissepoole jääv pindala. Saadud pindala korrutatakse asumi ehitusõiguse ruutmeetri väärtusega (nt Tallinna vanalinna puhul 450 eurot), seejärel rakendatakse maksumäär ja tulemuseks on iga-aastase maamaksu summa. Sama reegel kohaldub ka siis, kui detailplaneeringut on asutud ellu viima, kuid kogu ehitusmahtu ei ole realiseeritud. Kui kinnistule on rajatud üksnes osa lubatud hoonestusest – näiteks poole väiksem hoone kui planeering lubab – võetakse maamaksu määramisel arvesse ikkagi kogu planeeringus ette nähtud maksimaalne ehituspotentsiaal.
Kui kinnistul ei ole plaanis detailplaneeringus toodud maksimaalset ehitusmahtu kunagi ellu viia, tuleks kaaluda planeeringu osalist kehtetuks tunnistamist
Kuna maamaksu suurust mõjutab otseselt planeeringuga ette nähtud ehitusmaht, tuleks maaomanikel läbi mõelda, kas tegelikkuses on üldse plaan lubatud ehitusmaht välja ehitada. Vastasel korral võib maaomanik olla sunnitud tasuma maamaksu „paberil“ oleva ehitusmahu eest – vaatamata sellele, et kogu ehitusõiguse elluviimine ei ole linnaruumi muutuste, tehniliste piirangute või omaniku muutunud huvide tõttu tegelikult enam võimalik või vajalik.
Teoreetilise ehitusmahu pealt maksu tasumise vältimiseks võib olla otstarbekas detailplaneering osaliselt kehtetuks tunnistada, s.o perspektiivituks muutunud ehitusõigust puudutavas osas. Kaalumisel võib olla määravaks see, kas ja kui palju võib ehitusõiguse vähenemine mõjutada kinnistu turuväärtust. Kui maamaksu kokkuhoiust saadav kasu on väiksem kui kinnistu väärtuse võimalik vähenemine ehitusõiguse osalise vähenemise tõttu, ei ole detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine majanduslikult mõistagi põhjendatud. Kui aga omanik on veendunud, et detailplaneeringuga antud ehitusõigust vähemalt terviklikus mahus ellu viia polegi realistlik, võib olla mõistlikum vabaneda liigsest maksukoormusest.
Terviklikult või osaliselt saab kehtetuks tunnistada nii ellu viimata detailplaneeringu (näiteks ei ole veel taotletud ehitusluba) kui ka detailplaneeringu, mille alusel on hoone juba ehitamisel või valmis ehitatud. Kui kinnistu omanik soovib hiljem siiski ehitusmahtu suurendada, tuleb taotleda kas projekteerimistingimused või algatada uus detailplaneeringu menetlus. Samas tuleb arvestada, et seegi on mahukas ja kulukas menetlus. Ainuüksi menetlusaeg võib ulatuda mitme aastani, rääkimata ekspertiisidest, kooskõlastustest ja kaasamise kohustustest.
Seadusandja tahe on välistada maksustamishinna aluseks olevast ehitusmahust maa-alune pind, kuid ehitisregistri puuduste tõttu see ei õnnestu
Maamaksu regulatsiooni kujundamisel oli seadusandja tahe selge: maa-aluse ehitusõiguse eest maamaksu tasuma ei pea. See põhimõte kehtib tänaseni, kuid seda üksnes juhul, kui maamaksu summa on võimalik määrata detailplaneeringu alusel ja planeeringus on maa-alune ehitusmaht selgelt ja eraldi välja toodud. Sellisel juhul ei kaasata maa-alust mahtu maksustatava ehitusmahu hulka. Varasemalt rakendus sama põhimõte ka juhul, kui ehitusõigusõiguse pindala arvestuse aluseks oli ehitisregister. Registri andmed võetakse aluseks juhul kui kinnistu osas puudub kehtiv detailplaneering või kui registris kajastatud ehitusõiguse pindala ületab detailplaneeringus määratud pindala vähemalt 20% võrra. Selline erinevus võib tekkida, kui arendajale on projekteerimistingimustega antud täiendav ehitusõigus, näiteks lisakorruse ehitamiseks. Alates 1. septembrist 2023 arvestatakse maa-alune ehitusmaht maha üksnes nendel juhtudel kui ehitusmahu määramise aluseks on detailplaneering. Eelnõu koostaja põhjendus oli järgmine: „Praegune ehitisregister ei võimalda maa-aluse pindala eristamist maapealsest ning lähitulevikus ei näe andmebaasi pidaja ka andmevälja lisamise võimalust.“ Teisiti öelduna rakendub osadele maaomanikele suurem maksukoormus seetõttu, et registripidaja Kliimaministeerium ei pidanud võimalikuks maa-aluse suletud brutopinna kohta andmevälja lisamist.
Kujunenud maksustamispraktika võib rikkuda võrdse kohtlemise põhimõtet maksustamises ning olla põhiseadusega vastuolus
Maksustamine peab põhinema õiguspärastel ja sisulistel kaalutlustel, mitte sõltuma vormist või infosüsteemide tehnilisest võimekusest. Sarnaselt on Riigikohus rõhutanud, et ka automatiseeritud otsustusprotsessides – näiteks raielubade andmisel – ei saa masinate piiratud võimekus olla põhjuseks kaalutlusõiguse sisuliseks teostamata jätmiseks. Riigil lasub kohustus otsused põhjalikult läbi kaaluda, sõltumata sellest, kas protsessi viib läbi inimene või masin. Sellest lähtuvalt on põhjendatud küsida, kas maa-aluse ehitusõiguse maksustamine – üksnes seetõttu, et infosüsteem ei võimalda andmeid eristada – on ikka õiguspärane. Juhul kui isiku maksukoormus on seatud sõltuvusse riiklikes andmebaasides sisalduvatest andmetest, peab riik tagama ka nende andmete ajakohasuse ja õigsuse. Kui riik ei ole selleks suuteline (mis tõstatab küsimuse meie riigi IT-suutlikkusest), tuleb pöörduda tagasi traditsioonilisemate menetlusviiside juurde.
Probleeme maa-aluse ehitusmahu maksustamisega võib tekkida ka vanemate detailplaneeringute puhul, kus ei ole eraldi märgitud, milline osa ehitusmahust paikneb maa all. Sellise teabe puudumisel ei suuda automaatne süsteem maa-alust mahtu maksustatavast pinnast välja jätta ning maamaks arvutatakse kogu ehitusmahu, sealhulgas maa-aluselt osalt. Sellises olukorras on siiski võimalik lahendus. Keskkonnas minu.kataster.ee saab iga kinnistuomanik kontrollida, kuidas tema kinnistu maksustamishind on kujunenud. Kui selgub, et detailplaneeringu alusel ei ole maa-alust pinda arvestusest välja jäetud, saab omanik esitada täpsustatud andmed kohalikule omavalitsusele. Selle alusel tehakse maksuarvutuse ümberhindamine, mis võib sõltuvalt maa-aluse ehitusmahu suurusest märkimisväärselt vähendada tasutavat maamaksu.
Artikkel avaldati Delfi Ärilehes.
